マンションの敷地権について

マンションの敷地権について

マンションの敷地権とは

マンションのことを区分所有建物と言います。
区分所有建物の登記簿を見ると、「敷地権」という記載があります。
しかし、敷地権についてはよく知らない人が多いです。
では敷地権とは何でしょうか？

一戸建ての場合

区分所有建物の敷地権を理解するには、
一戸建てがどうなっているのかを知る必要があります。

一戸建てには、敷地と建物があります。
通常は同じ人が敷地と建物を所有しています。
しかし、登記簿では敷地と建物は別々に登記されています。
通常は敷地と建物はワンセットのように見えますが、
登記上は別々なのです。
そこから敷地だけ売却したり、建物だけ売却したりすることも出来ます。

マンションの場合

マンション場合は、敷地利用権というものがあります。
それはマンションの所有者が持つ建物の敷地を利用する権利です。
敷地利用権はマンションに住んでいる人がみんなで持っている権利です。

マンションの場合、登記簿に敷地利用権も一緒に登記されています。
その為、基本的には専有部分（各部屋というイメージ）と
敷地利用権は分離して処分できません。

区分所有法の改正による登記権の登場

1983年以前は、マンションも一戸建て同様に
専有部分と敷地利用権は別々に処分することが出来ました。
しかし、マンションの専有部分が売買される度に、
同一の土地の登記簿に所有権移転や抵当権設定を
登記する必要がありました。
そうするとその記載内容が膨大となり、
非常に複雑で分かりにくく、
記載ミスや読み間違いなどのトラブルもありました。

それを受けて1983年に区分所有法が改正され、
専有部分と敷地利用権は別々に処分出来なくなりました。
この別々に処分することを禁止された敷地利用権を、
不動産登記法上では敷地権と呼びます。