登記簿の構成と登記簿の見方

登記簿の構成と登記簿の見方

◆登記簿の構成

不動産登記簿は、一筆の土地、または一個の建物につき、一組の用紙が用いられます。
一筆とは一区画の土地、一個とは一件の建物という意味です。

一組の登記用紙は「表題部」・「甲区」・「乙区」という３つの部分から構成されています。

◆登記簿の見方

１．表題部

その不動産の所在地や大きさなど物理的な現況を表示する役割があります。
表題部の内容に変更が生じたときは変更日より１ヶ月以内に所有者が変更申請をする義務があります。

【土地の場合】

（１）所在・地番
その土地のある場所を示す登記簿上で使われる住所のようなものですが、私たちが日常使っている住所（「住居表示」といいます）とは別のものです。

販売用のチラシには分かりやすいように住居表示が記載されていることが多いようですが、所在・地番が記載されていることもあります。
所在・地番から住所を見つけることは困難ですのでその際は不動産会社に問い合わせてください。なお、売買契約書には通常、所在・地番が記載されます。

（２）地目
その土地が何に使われているかを表しています。主なものに、宅地・田・畑・山林・原野・公衆用道路・雑種地などがあります。

地目の変更があった場合、法律上では、所有権の名義人が変更した日より１ヶ月以内に変更の申請をする義務がありますが、現実には現況と登記が必ずしも一致せず、現況では宅地でも登記簿上は畑ということがあります。

なお、税金対策のために地目を宅地から畑などにするという話がありますが、固定資産税などの課税評価は登記上の地目に関わらずあくまでも現況によって判断されます。

（３）地積
その土地の面積のことです。単位は平米で、地目が宅地・鉱泉地の場合は小数点以下2桁まで、それ以外は10平米を超えていれば小数点以下は記載されていません。

登記簿上の面積と実際に測量したときの面積が一致しないことがあります。税金対策や未発達な測量技術が原因と言われています。

その不一致によって、登記簿上の面積と実測した面積のどちらを売買対象面積とするか、しばしば争われることがあります。
例えば、登記簿には100平米とあり、それを信じて購入したが実際は98平米しかない、買主は実際に使える土地が2平米減って損をした、というケースです。